入居率アップの方法とは?ポイントは「保証金の減額」にあり!

2019.11.27

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少しでも空室を減らしたい。入居率をアップさせたい――。そう考える不動産管理会社様は多いものの、効果的な策を講じられていないケースがほとんどです。しかし、立地やセキュリティ、設備の充実具合など、入居率を決める要因が多くある中で、意外にも見落とされているポイントがあることをご存知でしょうか?今回は、入居率アップに効く具体的な方法をご紹介します。

入居率に影響する要因は「初期費用」!?

入居率がなかなか上がらない場合に、広告出稿などの施策をお考えではないでしょうか。しかし、入居率に直接的に影響を及ぼす要因にアプローチしなければ、根本的な解決は望めません。そして、その要因として挙げられることが最も多いのは、入居の際の「初期費用」です。

入居者の立場から考えてみましょう。入居者は多くの場合、「敷金」「礼金」がそれぞれ2ヶ月分を初期費用として支払います。近年は、これらを差し引くこともありますが、実態としては費用がかかるケースの方が多いといえます。そして、これらの他に発生する費用が「前家賃」です。家賃は通常、1ヶ月先払いとなり、当月分は日割りで払うケースがほとんどです。これに加えて、「仲介手数料」が発生することも忘れてはいけません。相場としては、1ヶ月の家賃と同等程度です。これだけではなく、「火災保険料」などの諸経費も1~2万円程度かかることもあります。上記の例は地域の慣習によって若干異なりますが、いずれも入居時のハードルとなっていることは間違いないでしょう。

入居費用とは異なりますが、他の物件から引っ越しをしてくる以上、「引っ越し費用」も存在します。これらを総合的に考慮すると、入居者の初期費用は安く見積もっても数十万円はかかることになるのです。

なぜ「保証金の減額」が入居率アップの鍵になるのか?

前述のような背景があり、入居時には費用面での大きなハードルが存在します。しかし、ここで発生する費用の一つである「保証金(敷金)」を減らすことで、入居率のアップにつなげることが可能です。これはどのようなことでしょうか?

そもそも保証金とは、入居者が住んでいる間に何かあったときのために、貸主が担保として預かっておく金銭のことを指します。ここでいう「何か」とは、故意や不注意によって室内を壊したり、汚したりしてしまうといったトラブルのことです。つまり、ここでいう保証金は、入居者の義務である「原状回復」を行うための原資になるもので、具体的には、修繕費やルームクリーニング代となるケースが大半です。

このように考えると保証金は、入居者が物件を借り始めてからオーナー側に発生する「リスク」に対して支払われていることがわかります。では、この保証金を単純に割り引けばよいかというと、そうではありません。高齢の入居希望者が増加し、海外から移住してくる方も増えている昨今、物件のオーナー様が日々さらされるリスクは、かつてよりも大きくなっているといっても過言ではありません。しかし、そのリスクを回避することができるならば、オーナー様も入居者も損をすることなく入居の際の初期費用を下げられることになります。つまり、例え保証金がなくても、オーナー様がリスクを被ることのない仕組みを活用することが、保証金の減額、延いては入居率のアップにつながるといえるでしょう。

「保証金の減額」を実現する方法

保証金を減額する方法は、保証金を月々に分割して払うことができる「事業用家賃保証サービス」の活用にあります。事業用家賃保証サービスとは、従来、入居時に一括で払うことが通例であった保証金を、分割で支払えるようにしたものです。オーナー様の視点から見ると、退去時精算費用の未払いを保証してくれるほか、入居中の賃料なども100%保証してくれるというメリットがあります。つまり、本来はリスク回避のために「保証金」として預かっていた費用が不要なものになるのです。


事業用家賃保証サービスのもう一つの大きな活用メリットとしては、月々の家賃の集金を代行してくれることにあります。これは、家賃保証サービスが業務効率の観点からも支持される理由の一つで、「家賃の未払いが発生した場合の督促」まで一貫して行ってくれるものです。このように、家賃保証+集金代行という仕組みがセットになっていることで「入居率のアップ」と「安定した家賃収入の確保」という2つのメリットを実現しているのです。

これらに加えて、事業用家賃保証サービスでは、法的手続きや孤独死など幅広いトラブルにも対応してくれるため、督促業務から解放されて、本来行うべき営業活動に専念することができます。

Casaでは、事業用家賃保証サービスに加えて、効率性と生産性を考えた物件管理の体制をサポートすべく、業務を一括管理できる「家主ダイレクト」をご用意し、不動産業界の業務効率化に貢献しています。詳細をしりたい方は、下記のページよりご確認ください。

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